Hintergrund: 

Als Privatperson habe ich mich intensiv mit dem Bebauungsplan 102 in Altötting auseinandergesetzt. Ungeachtet der beginnenden Wahlkampftätigkeiten war mir dieses Thema ein besonderes Anliegen. Die dazu abgegebene Stellungnahme verdeutlicht, wie zentral transparente Entscheidungsprozesse für unsere Stadt sind. Aus diesem Grund ist der Text auf der Seite der ÖDP veröffentlicht. Transparenz und Mitbestimmung bilden zwei grundlegende Säulen einer funktionierenden kommunalen Gemeinschaft. Sie stehen deshalb im Mittelpunkt meines Wahlkampfes für die Bürgermeisterwahl 2026.

Am 18.01.2026 habe ich den nachfolgenden Text an alle Fraktionen des Stadtrats Altötting sowie an Bürgermeister Stephan Antwerpen versandt, um eine einheitliche Informationsgrundlage zu schaffen.

Einleitung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 102 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine erhebliche bauliche Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Wohngebietes schaffen.

Nach Durchsicht der Planunterlagen, der Begründung sowie der vorliegenden Planzeichnungen bestehen erhebliche Bedenken hinsichtlich der Wahl des Verfahrens, des Maßes der baulichen Nutzung, der Rücksichtnahme gegenüber der Nachbarschaft, der verfahrensrechtlichen Absicherung sowie der Auswirkungen auf Umwelt, Infrastruktur und Wohnumfeld.

Die nachfolgenden Punkte werden im Rahmen der gesetzlich gebotenen Abwägung im Rahmen der gemeindlichen Planungshoheit gemäß § 1 Abs. 7 BauGB vorgetragen.

A) Verfahrens- und Planungsgrundlagen

Die Wahl eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans anstelle einer Beurteilung nach § 34 BauGB stellt einen erheblichen Eingriff in die bestehende planungsrechtliche Situation dar. Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan dient primär der Umsetzung eines konkreten Projekts und bindet die Gemeinde eng an dieses Vorhaben. Dies unterscheidet ihn sowohl von einer Beurteilung nach § 34 BauGB als auch von einem allgemeinen Bebauungsplan, der stärker ordnend und weniger projektgebunden wirkt.

Die Begründung der Planwahl verweist auf Nachverdichtung und Steuerungsmöglichkeiten. Gleichzeitig liegt jedoch bereits ein konkretes Bauvorhaben zugrunde, sodass der Eindruck entsteht, dass die Bauleitplanung dem konkreten Vorhaben nachfolgt und nicht umgekehrt. Die zeitliche Abfolge – Bauabsicht, Rodung, anschließend Planaufstellung – wirft Fragen nach der planerischen Unabhängigkeit auf.

Die Rolle des Bauwerbers wird als „freiwillige Mitwirkung“ dargestellt. Tatsächlich entsteht jedoch eine faktische Bindung der Planung an das Vorhaben, da der vorhabenbezogene Bebauungsplan ohne das konkrete Projekt gegenstandslos wäre.

Hinzu kommt, dass der Bauwerber das geplante Bauvorhaben in dieser konkreten Ausprägung ohne seine Mitwirkung an der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht realisieren könnte. Die Mitwirkung ist damit keine bloße freiwillige Unterstützung einer gemeindlichen Planung, sondern Voraussetzung für die Umsetzung des Vorhabens selbst.

Zumal in Frage steht, ob das Bauvorhaben in der vorgesehenen Dimension und Ausgestaltung nach § 34 BauGB überhaupt genehmigungsfähig gewesen wäre. Gerade das Einfügungsgebot des § 34 BauGB hätte voraussichtlich eine deutlich geringere bauliche Dichte und Nutzungsintensität erfordert.

Die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB wird mit Innenentwicklung begründet. Gleichzeitig wird auf Umweltprüfung und Ausgleich verzichtet, während die Begründung umfangreiche Ausführungen zu Klima- und Umweltbelangen enthält. Dieser innere Widerspruch legt nahe, dass die tatsächliche Eingriffsintensität nicht vollständig mit der Verfahrenswahl korrespondiert.

Zudem ist festzuhalten, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Gemeinde nicht nur an ein konkretes Vorhaben bindet, sondern zugleich die planerische Steuerungsfreiheit für alternative städtebauliche Lösungen faktisch aufhebt. Anders als bei einer Anwendung des § 34 BauGB oder bei der Aufstellung eines allgemeinen Bebauungsplans wird keine offene, ergebnisneutrale Ordnung für ein Quartier geschaffen, sondern eine projektbezogene Sonderregelung, deren planerische Rechtfertigung besonders strengen Anforderungen unterliegt.

Die Frage, ob das städtebauliche Ziel der Nachverdichtung auch mit geringerer baulicher Intensität, anderen Baukörperstellungen oder alternativen Typologien erreichbar gewesen wäre, wird durch diese Planwahl strukturell ausgeblendet.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 12 BauGB
§ 13a BauGB

B) Maß der Nutzung und Nachverdichtung

Der Ausgangszustand des Grundstücks war eine Bebauung mit einer Wohneinheit. Der Planungszustand sieht nunmehr 17 Wohneinheiten vor. Diese Vervielfachung der Nutzungsintensität stellt eine außergewöhnlich starke Nachverdichtung dar.

Die Planung verzichtet auf quantitative Vergleichswerte wie Wohneinheiten pro Hektar, Geschossflächenzahl im Quartiersvergleich oder ähnliche Maßstäbe. Dennoch wird die Verdichtung als „moderat“ bezeichnet, ohne dass dieser Begriff mit nachvollziehbaren Kriterien unterlegt wird.

Ergänzend ist festzustellen, dass ein konkreter qualitativer oder quantitativer Bedarfsnachweis für die geplante Anzahl von 17 Wohneinheiten nicht geführt wird. Weder wird dargestellt, für welche Zielgruppen (z. B. Familien, Singles, Senioren) die Wohnungen vorgesehen sind, noch erfolgt eine Einordnung in bestehende Wohnungsbedarfe der Gemeinde oder des Quartiers.

Die Begründung verweist auf übergeordnete demografische Entwicklungen, ohne diese auf die örtliche Situation herunterzubrechen. Eine Auseinandersetzung mit den sozialen Auswirkungen der geplanten Verdichtung im Quartier erfolgt nicht.

Insbesondere wird nicht geprüft, welche Anforderungen durch zusätzliche Wohneinheiten an soziale Infrastruktur, wohnungsnahe Freiräume oder barrierearme Erschließung entstehen und ob diese im Umfeld vorhanden oder entwickelbar sind.

Damit bleiben die sozialen Folgewirkungen der Planung unberücksichtigt, obwohl diese nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB abwägungsrelevant sind.

Die pauschale Berufung auf allgemeine wohnungspolitische Zielsetzungen ersetzt keine standortbezogene Bedarfsprüfung. Gerade bei einer Vervielfachung der Wohneinheiten auf einem bislang gering bebauten Grundstück ist darzulegen, warum gerade diese Dichte erforderlich, angemessen und städtebaulich verträglich ist.

Ohne eine solche qualitative und quantitative Einordnung bleibt unklar, ob die Planung einem tatsächlichen Bedarf dient oder primär der projektbezogenen Ausnutzung eines Grundstücks.

Eine systematische Alternativenprüfung – etwa mit geringerer Anzahl an Wohneinheiten, veränderter Baukörperstellung oder reduzierter Dichte – ist nicht erkennbar. Dadurch entsteht die Gefahr eines Maßstabsbruchs im Quartier, der über das Plangebiet hinaus Präzedenzwirkung für benachbarte Grundstücke entfalten kann.

Ferner ist festzustellen, dass weder Wohneinheiten pro Hektar (WE/ha) noch vergleichbare Dichtekennzahlen im Verhältnis zum umgebenden Quartier ermittelt oder dargestellt werden. Ebenso fehlt eine Gegenüberstellung der geplanten Grund- und Geschossflächen im Vergleich zu benachbarten Grundstücken.

Unabhängig davon, dass die Gemeinde mit der Wahl eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans bewusst vom bisherigen Umgebungscharakter abweichen kann, bedarf eine solche Abweichung einer quantitativen Einordnung und Begründung, um ihre städtebauliche Angemessenheit beurteilen zu können.

Damit bleibt unklar, ob sich das Vorhaben noch innerhalb eines für das Quartier typischen Nutzungsspektrums bewegt oder ob bereits eine neue, bislang unübliche städtebauliche Dichte eingeführt wird. Die Verwendung des Begriffs „moderat“ ersetzt keine quantitative oder nachvollziehbare Bewertung.

Rechtsgrundlagen:

§ 1 Abs. 3 BauGB
§ 1 Abs. 5 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

C) Abstandsflächen und Stellung der Baukörper

Die Planung hält die gesetzlichen Mindestabstandsflächen formal ein. Gleichzeitig sind die Baukörper exakt an diesen Mindestwerten ausgerichtet. Innerhalb des Plangebiets kommt es zu vollständigen Ausschöpfung der Abstandsflächen mit überlagernder Wirkungsrichtung.

Das Abstandsflächenrecht stellt jedoch Mindestanforderungen dar und ersetzt nicht die städtebauliche Rücksichtnahme. Eine qualitative Bewertung der Abstände, der Baukörperstellung und ihrer Wirkung auf benachbarte Grundstücke ist nicht erfolgt.

Insbesondere fehlt eine Prüfung der tatsächlichen Besonnung und Verschattung. Eine Verschattungsstudie liegt nicht vor, obwohl nördlich angrenzende Grundstücke in besonderem Maße betroffen sind.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die planerische Entscheidung die zulässigen Mindestabstände vollständig ausschöpft, ohne zu prüfen, ob eine geringfügige Abweichung zugunsten der Nachbarschaft möglich und städtebaulich sinnvoll gewesen wäre.

Rechtsgrundlagen:
Art. 6 BayBO
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

D) Verschattung und Energie

Die geplante Bebauung führt zu einer erheblichen Verschattung von Wohn- und Freiflächen angrenzender Grundstücke. Darüber hinaus sind bestehende Solar- und Photovoltaikanlagen in der Nachbarschaft betroffen. Auch wenn aus einer Verschattung regelmäßig keine Entschädigungsansprüche folgen, sind deren Auswirkungen im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung zu berücksichtigen.

Eine systematische Bewertung der Verschattungswirkungen fehlt jedoch. Insbesondere erfolgt keine Gegenüberstellung des Bestandszustands mit dem Planungszustand. Ebenso unterbleibt eine Bewertung der Auswirkungen auf die Eigenenergieversorgung der betroffenen Nachbargrundstücke sowie auf die energetische Gesamtsituation im Quartier. Damit bleibt unklar, in welchem Umfang sich die Planung negativ auf bestehende Nutzungen und Energieerzeugung auswirkt.

Vor dem Hintergrund, dass Klimaschutz- und Nachhaltigkeitsaspekte in der Begründung der Planung ausdrücklich hervorgehoben werden, stellt das Fehlen einer solchen Betrachtung ein Abwägungsdefizit dar.

Ergänzend fehlt eine nachvollziehbare Darstellung des Energie- und Wärmeversorgungskonzepts der geplanten Bebauung. Aus den Planunterlagen ist nicht klar erkennbar, ob und in welcher Form Photovoltaik oder Solarthermie auf den Gebäuden tatsächlich vorgesehen bzw. technisch überhaupt realisierbar ist. Soweit PV aufgrund Dachgeometrie, Verschattung oder gestalterischer Festsetzungen faktisch nicht möglich sein sollte, bedarf dies einer transparenten Eignungsprüfung und Begründung. Andernfalls verbleibt ein Widerspruch zwischen den in der Begründung hervorgehobenen Klimaschutzzielen und der konkret planbedingten Einschränkung erneuerbarer Eigenstromerzeugung (einschließlich zusätzlicher Verschattungswirkungen auf bestehende Anlagen in der Nachbarschaft).

Zusätzlich fehlt eine Betrachtung der gesamtenergetischen Bilanz des Quartiers. Während bestehende Energieerzeugung durch Verschattung eingeschränkt wird, werden keine belastbaren Aussagen zum Energiebedarf, zur Heiztechnik oder zur Energieversorgung der Neubauten getroffen. Weder eine Energieverbrauchsabschätzung noch eine Bilanzierung von Verlusten und Gewinnen im Quartier ist Bestandteil der Planung.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

E) Feuerwehr, Rettung und Brandschutz

Für das hintere Gebäude ist anhand der vorliegenden Planunterlagen keine direkte Feuerwehrzufahrt erkennbar. Die Erreichbarkeit des Gebäudes scheint nur über das Grundstück oder über Umwege möglich zu sein. Eine eindeutig ausgewiesene Feuerwehr-Aufstellfläche ist nicht dargestellt.

Das Gebäude weist drei oberirdische Geschosse (EG, 1. OG, 2. OG) auf und enthält Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen. Damit sind grundsätzlich gemäß Art. 31 BayBO in jedem Geschoss zwei voneinander unabhängige Rettungswege erforderlich. Während der erste Rettungsweg regelmäßig über eine notwendige Treppe geführt wird, kann der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr erfolgen.

Aus den Planunterlagen geht jedoch nicht nachvollziehbar hervor, wie der zweite Rettungsweg im konkreten Fall sichergestellt werden soll. Insbesondere wird nicht dargestellt, ob und wie die für eine Rettung über Feuerwehrgeräte erforderliche Erreichbarkeit, Anleiterbarkeit sowie eine geeignete Aufstellfläche gegeben sind. Auch eine Einordnung im Hinblick auf Art. 31 Abs. 3 BayBO, insbesondere bei Brüstungshöhen über 8 m, erfolgt nicht.

Im Verfahren wurde sinngemäß darauf verwiesen, dass brandschutz- und rettungsrelevante Aspekte bereits eingebracht worden wären, sofern sie problematisch gewesen wären. Diese Annahme ersetzt jedoch keine nachvollziehbare planerische Darstellung der grundsätzlichen Umsetzbarkeit von Rettung und Löschangriff im Sinne der BayBO.

Gerade bei einer Bebauung in zweiter Reihe ist es abwägungsrelevant, dass die Einhaltung der Anforderungen an Rettungswege und Feuerwehrerreichbarkeit zumindest plausibel dargelegt wird.

Darüber hinaus ist klarzustellen, dass ohne eine explizite Einordnung nach Art. 31 Abs. 3 BayBO nicht überprüfbar ist, ob die örtliche Feuerwehr über die erforderlichen Rettungsgeräte verfügt und ob die baulichen Voraussetzungen für eine Rettung über Feuerwehrgeräte tatsächlich gegeben sind.

Rechtsgrundlagen:
Art. 12 BayBO
Art. 31 BayBO
§ 1 Abs. 7 BauGB

F) Zugang und innere Erschließung

Ein klar erkennbarer Zugang zum hinteren Gebäude ist den Plänen nicht eindeutig zu entnehmen. Die Fußwegführung ist unklar. Zugänge scheinen teilweise über private Flächen oder Stellplatzbereiche zu erfolgen.

Eine klare Trennung zwischen Zugang, Rettungsweg und Feuerwehrzufahrt ist nicht erkennbar. Dies erschwert die Beurteilung der Funktionalität und Sicherheit der Erschließung.

Rechtsgrundlagen:
Art. 4 BayBO
§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB

G) Barrierefreiheit

In den vorliegenden Planunterlagen ist kein Aufzug dargestellt. Bei der geplanten Bebauung mit insgesamt 17 Wohnungen und mehreren oberirdischen Geschossen ist die Frage der barrierefreien Erreichbarkeit jedoch unabhängig von einer Aufzugspflicht planungsrelevant.

Nach Art. 48 Abs. 1 BayBO müssen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein; diese Verpflichtung kann alternativ durch barrierefrei erreichbare Wohnungen in mehreren Geschossen erfüllt werden. Darüber hinaus müssen die betreffenden Wohnungen selbst bestimmte Mindestanforderungen an die Barrierefreiheit erfüllen (u. a. Wohn- und Schlafräume, Bad, Toilette, Küche).

In den vorliegenden Unterlagen fehlen hierzu nachvollziehbare Angaben:

• Es ist nicht dargestellt, welche Wohnungen barrierefrei erreichbar sein sollen.

• Barrierefreie Zugangswege zu den Gebäuden sind nicht eindeutig ausgewiesen.

• Eine Zuordnung oder Kennzeichnung barrierefreier Stellplätze fehlt.

• Es bleibt offen, ob und wie barrierefreie Wohnungen innerhalb der Anlage tatsächlich vorgesehen sind.

Damit ist nicht prüfbar, ob die gesetzlichen Mindestanforderungen nach Art. 48 BayBO eingehalten werden sollen oder ob von Ausnahmen nach Art. 48 Abs. 4 BayBO ausgegangen wird. Eine entsprechende Abwägung oder Begründung ist den Unterlagen nicht zu entnehmen.

Die Barrierefreiheit wird somit faktisch in spätere Genehmigungsphasen verlagert, obwohl sie angesichts der Anzahl der Wohnungen und der mehrgeschossigen Bauweise bereits auf Ebene der Bauleitplanung zu berücksichtigen und zumindest darzustellen wäre. Dies betrifft insbesondere die Belange von älteren Menschen, Menschen mit Mobilitätseinschränkungen sowie Familien mit Kleinkindern und stellt ein Ermittlungs- und Abwägungsdefizit dar.

Weiterhin ist hervorzuheben, dass die Barrierefreiheit einen eigenständigen sozialen Belang darstellt und nicht lediglich als bauordnungsrechtliches Detail verstanden werden darf. Die fehlende planerische Darstellung erschwert eine sachgerechte Abwägung der sozialen Verträglichkeit der Planung.

Rechtsgrundlagen:
Art. 48 Abs. 1 BayBO
Art. 48 Abs. 4 BayBO
§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

H) Stellplätze und Verkehr

Die Anzahl der vorgesehenen Stellplätze entspricht rechnerisch den Mindestanforderungen der Bayerischen Garagen- und Stellplatzverordnung. Vorgesehen sind 17 Stellplätze in der Tiefgarage für 17 Wohnungen sowie zusätzlich 7 oberirdische Stellplätze entlang der Pater-Rupert-Mayer-Straße.

Die Garagen- und Stellplatzverordnung regelt jedoch ausschließlich Mindestanforderungen an die Zahl notwendiger Stellplätze je Nutzungseinheit. Sie trifft keine Aussage zur tatsächlichen Verkehrsbelastung, zum Parkverhalten im Alltag, zur Berücksichtigung von Besucherstellplätzen oder zur städtebaulichen und verkehrlichen Verträglichkeit oberirdischer Stellplätze im Straßenraum. Die Einhaltung der GaStellV ersetzt daher nicht die erforderliche planerische Abwägung.

Besucherstellplätze sind im vorliegenden Konzept nicht vorgesehen. Ebenso bleiben Zweit- und Drittfahrzeuge unberücksichtigt, obwohl diese im innerstädtischen Wohnungsbau regelmäßig auftreten. Die absehbare Folge ist eine Verlagerung des Parkdrucks in den öffentlichen Straßenraum, ohne dass deren Umfang oder Auswirkungen untersucht werden.

Die sieben oberirdischen Stellplätze werden senkrecht zur Straße angeordnet und mit einer Breite von jeweils 2,6 m ausgeführt. Hierdurch geht Straßenbegleitgrün verloren; zugleich entstehen zusätzliche Rangier- und Sichtkonflikte im Straßenraum. Die Auswirkungen auf Verkehrssicherheit, Aufenthaltsqualität und Wohnumfeld werden nicht bilanziert.

Durch das senkrechte Ein- und Ausparken entstehen zusätzliche Gefährdungspotenziale, insbesondere für Fußgänger und Radfahrende. Dies ist vor allem in einem Wohngebiet mit Schulwegen von Bedeutung. Ein Verkehrsgutachten zur Bewertung dieser Konflikte liegt nicht vor.

Zwar ist § 45 StVO primär dem Straßenverkehrsrecht zuzuordnen. Seine Schutzrichtung – insbesondere die Erhöhung der Verkehrssicherheit sowie der Schutz besonders gefährdeter Verkehrsteilnehmender wie Kinder auf Schulwegen – ist jedoch bereits auf Ebene der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Die Gemeinde darf vorhersehbare Nutzungskonflikte und Gefährdungen nicht ausblenden und auf spätere verkehrsrechtliche Maßnahmen verlagern. Eine Argumentation, wonach Fehlverhalten einzelner Verkehrsteilnehmer später ordnungsrechtlich zu sanktionieren sei, genügt den Anforderungen an eine vorsorgende und abwägende Planung nicht.

Die Begründung behandelt Immissionsschutzbelange lediglich pauschal. Eine differenzierte Betrachtung betriebsbedingter Immissionen – insbesondere durch Tiefgaragenverkehr, Rangierbewegungen, oberirdische Stellplätze sowie Außenbeleuchtung – findet nicht statt.

Auch bauzeitliche Belastungen wie Baustellenverkehr, Lärm- und Staubemissionen werden nicht in die Abwägung eingestellt, obwohl diese angesichts der innerörtlichen Lage und der Nachbarschaftsstruktur absehbar sind.

Ohne eine nachvollziehbare Bewertung dieser Immissionen ist nicht prüfbar, ob die Planung mit den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse vereinbar ist.

Zusätzlich ist festzustellen, dass die pauschale Berufung auf die Einhaltung der GaStellV den planerischen Prüfauftrag nicht ersetzt. Die Verlagerung der Verantwortung auf das Verhalten einzelner Verkehrsteilnehmer stellt eine unzulässige Verschiebung der planerischen Vorsorge dar.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB
Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV), insbesondere §§ 2 und 4
§ 45 StVO
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

I) Klima, Schwammstadt und Wasser

Der Versiegelungsgrad des Grundstücks liegt bei etwa 80 %. Tiefgarage, Zufahrten, Stellplätze, Müllhäuschen sowie weitere befestigte Flächen tragen hierzu wesentlich bei. Damit wird ein erheblicher Teil der natürlichen Bodenfunktionen dauerhaft beeinträchtigt.

Als Kompensation wird eine Substratdeckung von 80 cm über der Tiefgarage sowie die Begrünung von Dachflächen vorgesehen. Dabei wird faktisch ein technischer Substrataufbau mit gewachsenem Boden gleichgesetzt. Eine fachliche Bewertung, inwieweit diese Konstruktionen die natürlichen Funktionen des Bodens (Wasserrückhalt, Verzögerung des Abflusses, Versickerung in tiefere Bodenschichten) tatsächlich ersetzen können, erfolgt nicht.

Ein belastbarer Nachweis der Retentionsfähigkeit fehlt. Ebenso liegt keine Vorher-/Nachher-Bilanz des Wasserhaushalts vor, aus der hervorgeht, wie sich Abflussmengen, Abflussgeschwindigkeit und Rückhaltevolumen durch die Planung verändern. Auch eine konkrete Starkregenbewertung unter Berücksichtigung der geplanten Versiegelung und Unterbauung wurde nicht durchgeführt.

Besonders kritisch ist, dass die möglichen Ablaufrichtungen von Oberflächen- und Stauwasser nicht untersucht wurden. Bei eingeschränkter oder überforderter Versickerung ist davon auszugehen, dass Wasser seitlich abfließt. Nach den örtlichen Gegebenheiten ist eine Abflussrichtung in Richtung der nördlich angrenzenden Grundstücke naheliegend. Diese Grundstücke sind bereits durch Verschattung und geringere Verdunstungsleistung benachteiligt.

Zwar werden in der Begründung Maßnahmen wie versickerungsfähige Beläge und Dachbegrünungen benannt. Eine systematische Untersuchung der Wirksamkeit dieser Maßnahmen unter Starkregenbedingungen erfolgt jedoch nicht.

Gleichzeitig wird einerseits ausgeführt, dass keine relevanten Fließwege bestehen, andererseits auf zunehmende Starkregenereignisse hingewiesen. Dieser innere Widerspruch bleibt ungelöst.

Die Benennung einzelner technischer Maßnahmen ersetzt keine flächenbezogene Fließweganalyse und keine Vorher-/Nachher-Bilanz des Wasserhaushalts.

Ohne eine entsprechende hydrologische Betrachtung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es infolge der Planung zu einer zusätzlichen Belastung der nördlichen Nachbargrundstücke kommt, insbesondere zu:

• erhöhtem Oberflächenabfluss,

• länger anstehender Feuchtigkeit,

• einer Gefährdung von Kellerräumen durch seitlich eindringendes Wasser oder erhöhten Stauwasseranfall.

Damit besteht das Risiko einer nachteiligen Veränderung der Wasserverhältnisse zulasten benachbarter Grundstücke, ohne dass diese Auswirkungen ermittelt, bewertet oder abgewogen wurden. Die pauschale Annahme, Substrataufbau und Dachbegrünung seien dem gewachsenen Boden gleichwertig, genügt den Anforderungen an eine vorsorgende, wasserbewusste Bauleitplanung nicht.

In der Gesamtschau liegt ein Abwägungsdefizit hinsichtlich der Belange von Klima, Wasserhaushalt, Starkregenrisiko sowie des nachbarlichen Schutzes vor nachteiligen Wasserwirkungen vor.

Zudem ist klarzustellen, dass weder eine rechnerische Retentionsbilanz noch eine flächenbezogene Wasserhaushaltsbilanz vorgelegt wurde. Ohne diese Grundlagen ist eine Gleichwertigkeit der vorgesehenen Maßnahmen mit dem ursprünglichen Zustand fachlich nicht belegbar.

Rechtsgrundlagen:
§ 1a Abs. 2 BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§ 37 WHG

J) Grünordnung und Bäume

Der ursprüngliche Baumbestand des Grundstücks wurde nahezu vollständig gerodet. Erhalten bleibt lediglich ein einzelner Baum. Die Rodung erfolgte zu einem Zeitpunkt, zu dem weder ein Bebauungsplan noch eine sonstige verbindliche bauleitplanerische Grundlage vorlag. Art und Umfang einer späteren Bebauung waren damit planerisch noch offen; eine konkrete planerische Notwendigkeit für den vollständigen Verlust des Baumbestands war zu diesem Zeitpunkt nicht belegt.

Durch die vorzeitige Rodung wurden vollendete Tatsachen geschaffen, die die Abwägungsgrundlagen der Bauleitplanung nachträglich verengt haben. Insbesondere konnte im weiteren Verfahren nicht mehr geprüft werden, ob ein teilweiser Erhalt des Bestands, eine andere Anordnung der Baukörper oder eine geringere Unterbauung möglich gewesen wären. Alternativen mit höherem Grünanteil waren faktisch nicht mehr realistisch prüfbar.

Die vorgesehenen Neupflanzungen erfolgen überwiegend auf der Tiefgaragendecke und damit auf künstlich geschaffenen Standorten. Die Anzahl der geplanten Bäume ist gering und steht in keinem erkennbaren Verhältnis zur Größe des Vorhabens und zum Umfang der baulichen Verdichtung. Aussagen zur vorgesehenen Baumgröße, zur Entwicklungsperspektive oder zur ökologischen Funktion der Neupflanzungen fehlen.

Der vorgesehene Wurzelraum mit einer Substrattiefe von 80 cm ist für größere Bäume langfristig unzureichend. Zwar wird damit formal ein Mindestmaß an Durchwurzelbarkeit erreicht, jedoch ersetzt ein technischer Substrataufbau weder den gewachsenen Boden noch dessen langfristige Wasser-, Nährstoff- und Stabilisierungsfunktionen. Aussagen zur Standsicherheit, zur Anfälligkeit gegenüber Trockenstress oder Sturmereignissen sowie zur zu erwartenden Lebensdauer der Bäume werden nicht getroffen.

Eine Differenzierung nach Baumarten oder Baumgrößenklassen erfolgt nicht. Ebenso fehlt eine nachvollziehbare Darlegung, in welchem Umfang Bäume auf nicht unterbauten Flächen realisierbar gewesen wären oder ob durch eine geringere Unterbauung ein größerer zusammenhängender Wurzelraum hätte geschaffen werden können.

Der Verlust des gewachsenen Baumbestands wird damit im Wesentlichen durch formale Neupflanzungsvorgaben kompensiert, ohne deren ökologische Gleichwertigkeit substantiiert darzulegen. Die Belange von Klima, Biodiversität, Stadtökologie und Wohnumfeldqualität werden zwar benannt, jedoch nicht nachvollziehbar in ihrer tatsächlichen Wirkung bewertet.

Unabhängig von einer kommunalen Baumschutzverordnung war zudem zu prüfen, ob durch die Rodung artenschutzrechtliche Belange betroffen sein können. Diese Verpflichtung ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesnaturschutzgesetz und besteht unabhängig davon, ob Bäume genehmigungspflichtig sind. Durch die Vorverlagerung der Rodung wurde die ökologische Ausgangssituation beseitigt, bevor eine belastbare artenschutzrechtliche Prüfung im Rahmen der Bauleitplanung erfolgen konnte.

In der Gesamtschau liegt ein Ermittlungs- und Abwägungsdefizit hinsichtlich der Belange von Naturschutz, Landschaftspflege und Grünordnung vor. Die Bauleitplanung orientiert sich an einem bereits degradierten Zustand und nicht an einer offenen, ergebnisoffenen Prüfung von Erhaltungs- und Alternativlösungen.

Auch ist festzuhalten, dass die vorgezogene Rodung die Prüfung möglicher artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG erheblich erschwert oder faktisch unmöglich gemacht hat.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB
§§ 13–15 BNatSchG
§ 44 BNatSchG
Art. 1, Art. 16 BayNatSchG
§ 202 BauGB
§ 1a Abs. 2 BauGB

K) Umwelt- und Naturschutz

Das Bauleitplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Damit wird auf eine Umweltprüfung, einen Umweltbericht sowie auf Ausgleichsmaßnahmen nach der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung verzichtet.

Diese Verfahrenswahl steht in einem Spannungsverhältnis zur tatsächlichen Eingriffsintensität des Vorhabens. Durch die nahezu vollständige Rodung des Baumbestands, den hohen Versiegelungsgrad, die Unterbauung durch eine Tiefgarage sowie die zusätzlichen verkehrlichen und klimatischen Belastungen handelt es sich nicht um einen geringfügigen Eingriff. Gleichwohl werden die damit verbundenen Umweltauswirkungen nicht systematisch ermittelt und bewertet.

Eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung wird nicht durchgeführt. Die vorgezogene Rodung hat zudem dazu geführt, dass die ökologische Ausgangssituation faktisch beseitigt wurde, bevor eine belastbare Bewertung im Rahmen der Bauleitplanung erfolgen konnte. Dadurch wird die Prüfung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände erheblich erschwert.

Darüber hinaus findet keine Betrachtung der kumulativen Umweltauswirkungen statt. Die einzelnen Eingriffe – Rodung, Versiegelung, Verkehrsmehrbelastung, Verschattung, Verlust von Grünstrukturen – werden isoliert betrachtet, ohne ihre Gesamtwirkung auf Klima, Wasserhaushalt, Biodiversität und Wohnumfeld zusammenzuführen.

In der Gesamtschau bestehen erhebliche Zweifel, ob die Anwendung des § 13a BauGB den Anforderungen an eine sachgerechte und vollständige Abwägung der Umweltbelange gerecht wird. Damit liegt ein strukturelles Abwägungsdefizit auf der Ebene der Verfahrenswahl vor.

Ebenso ist hervorzuheben, dass gerade die fehlende Betrachtung der kumulativen Wirkungen die tatsächliche Eingriffsintensität systematisch unterschätzt.

Rechtsgrundlagen:
§ 13a BauGB
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

L) Infrastruktur

In der Begründung des Bebauungsplans wird pauschal ausgeführt, die bestehende technische Infrastruktur sei ausreichend. Konkrete Nachweise oder belastbare Prüfungen zur Leistungsfähigkeit der vorhandenen Wasser-, Abwasser- und Entsorgungssysteme liegen jedoch nicht vor.

Durch die geplante Schaffung von 17 zusätzlichen Wohneinheiten entstehen dauerhaft erhöhte Anforderungen an die Trinkwasserversorgung, die Abwasserentsorgung sowie weitere Infrastruktursysteme. Ob diese zusätzlichen Belastungen von den bestehenden Netzen ohne Einschränkungen aufgenommen werden können, wird nicht untersucht.

Die bloße Feststellung der „Ausreichendheit“ ersetzt keine nachvollziehbare Prüfung. Gerade im Rahmen der Bauleitplanung ist darzulegen, dass die Erschließung und Versorgung des Plangebiets gesichert ist und keine nachteiligen Auswirkungen auf das bestehende Umfeld zu erwarten sind.
Damit liegt ein Ermittlungs- und Abwägungsdefizit hinsichtlich der Belange der technischen Infrastruktur vor.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB
§ 1 Abs. 7 BauGB

M) Rolle von Verwaltung und Stadtrat

Der Stadtrat ist ehrenamtlich tätig und verfügt naturgemäß nicht in allen Bereichen über vertiefte bau- und planungsrechtliche Fachkenntnisse. Umso höher sind die Anforderungen an die Verwaltung, dem beschließenden Organ eine vollständige, zutreffende und kritisch abwägende Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu stellen.

Darüber hinaus ist festzuhalten, dass die Zustimmung einzelner Stadtratsmitglieder nach den vorliegenden Schilderungen zumindest teilweise darauf beruhte, dass im Verfahren vertreten wurde, eine Bebauung nach § 34 BauGB hätte für die Anwohnerschaft erheblich nachteiligere Wirkungen entfalten können als die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

Eine solche pauschale Darstellung wird der tatsächlichen Rechtslage nicht gerecht. § 34 BauGB enthält eigenständige, am Einfügungsgebot orientierte Maßstäbe, die je nach Ausgestaltung des Vorhabens sowohl restriktiver als auch weniger restriktiv wirken können als eine planbasierte Regelung. Insbesondere ist § 34 BauGB nicht generell mit einer höheren baulichen Ausnutzung oder geringerer Rücksichtnahme gleichzusetzen.

Wird dem beschließenden Organ nahegelegt, ein bestimmtes Verfahren sei allein deshalb zu bevorzugen, um vermeintlich nachteiligere Rechtsfolgen eines anderen Verfahrens zu vermeiden, ohne diese Rechtsfolgen konkret, differenziert und nachvollziehbar darzustellen, so beeinflusst dies die Entscheidungsfindung in rechtlich erheblicher Weise. Der Stadtrat konnte auf dieser Grundlage nicht frei und ergebnisoffen zwischen den vorhandenen planungsrechtlichen Optionen abwägen.

Im vorliegenden Verfahren kam es nach einer Klausur zum sogenannten „Rechtsstand“ zu einem Meinungsumschwung von einer vorherigen Ablehnung des Vorhabens zu einer Zustimmung. Zwar wurde das ursprünglich geplante Vorhaben im weiteren Verlauf reduziert – unter anderem durch den Wegfall einer zusätzlichen Etage und die Reduzierung von 24 auf 17 Wohneinheiten. Diese Änderungen ändern jedoch nichts daran, dass das verbleibende Bauvolumen weiterhin erheblich ist und nach wie vor nicht als maßstäblich oder einfügend im Sinne des umgebenden Bestands erscheint.

Die Reduzierung des Vorhabens kann daher nicht als bloße Feinjustierung, sondern allenfalls als Abschwächung eines weiterhin überdimensionierten Konzepts verstanden werden. Entscheidend ist nicht, dass das Vorhaben kleiner geworden ist, sondern ob es nun städtebaulich verträglich ist. Diese Frage wurde im Verfahren nach den vorliegenden Unterlagen nicht nachvollziehbar beantwortet.
Hinzu kommt, dass zahlreiche abwägungsrelevante Aspekte – etwa zu Brandschutz, Verkehr, Barrierefreiheit, Infrastruktur, Klima- und Umweltwirkungen – entweder nur pauschal behandelt oder ausdrücklich in spätere Genehmigungsphasen verlagert wurden. Dadurch wurde es dem Stadtrat erschwert, auf Grundlage einer vollständig ausermittelten Sachlage über die städtebauliche Angemessenheit des Vorhabens zu entscheiden.

Die Verantwortung für die planerische Gesamtentscheidung liegt jedoch beim Satzungsgeber selbst und kann nicht auf nachfolgende Fachprüfungen verschoben werden. Eine Zustimmung auf Basis unvollständiger oder nur relativierender Informationen genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägung nicht.

Damit bestehen erhebliche Zweifel, ob der Stadtrat seine Entscheidung auf einer Entscheidungsgrundlage getroffen hat, die den tatsächlichen städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens – insbesondere dessen fortbestehender Größe und fehlender Einfügung – gerecht wird.

Weiterhin ist festzuhalten, dass der ursprüngliche Umfang des Vorhabens (zusätzliche Etage, 24 Wohneinheiten) verdeutlicht, dass die jetzige Planung nicht das Ergebnis einer städtebaulichen Zieldefinition, sondern einer Reduktion eines bereits überdimensionierten Konzepts ist.

Rechtsgrundlagen:
§ 1 Abs. 7 BauGB
Kommunalrechtliche Grundsätze der Organtreue und ordnungsgemäßen Amtsführung

N) Gesamtschau

In der Gesamtschau zeigen sich Widersprüche zwischen Leitbildern und konkreter Planung, die Verwendung wertender Begriffe ohne Maßstab sowie eine Kumulation mehrerer Einzeldefizite. Diese wirken sich insgesamt erheblich auf das Wohnumfeld aus.

Es bestehen daher durchgreifende Zweifel, ob die Abwägung den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB gerecht wird.

Weiter ist festzuhalten, dass sich die Vielzahl der einzelnen Ermittlungs- und Abwägungsdefizite nicht gegenseitig relativieren, sondern in ihrer Gesamtheit zu einem strukturellen Abwägungsfehler verdichten.